Zásady územního rozvoje (ZÚR)

Zásady územního rozvoje (ZÚR) jsou základní koncepční dokument kraje pro usměrňování jeho územního rozvoje a ochranu hodnot jeho území. Pořizují se pro celé území kraje, hlavní město Praha má vlastní zásady. Vydává je zastupitelstvo kraje formou opatření obecné povahy. Stojí mezi celostátními dokumenty (politika územního rozvoje a územní rozvojový plán) a územními plány obcí, pro které jsou závazné.

Co v nich je

• koncepce rozvoje kraje, jeho sídelní struktury a rozvojové oblasti a osy,
• zastavitelné plochy a koridory nadmístního významu, typicky pro obchvaty, silnice, železnice, elektrická vedení nebo plynovody,
• veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření, pro která lze vyvlastnit, a regionální územní systém ekologické stability,
• územní rezervy pro záměry, které se teprve prověřují,
• požadavky na územní plány obcí, případně uložení územní studie pro vybrané území.

Co z toho plyne pro kupujícího

Výkresy ZÚR se vydávají v měřítku 1 : 50 000, takže koridory v nich nejsou zakreslené na jednotlivé parcely. Územní plán obce je přebírá a případně zpřesňuje. Dokud obec svůj plán neuvede do souladu s novými zásadami, nelze podle částí plánu, které jsou s nimi v rozporu, rozhodovat. U pozemků poblíž plánovaných silnic, tratí nebo vedení se proto vyplatí podívat i do ZÚR, nejen do územního plánu obce.

Kde je najdu a jak se mění

Zásady zveřejňuje kraj na svém webu a vkládají se do Národního geoportálu územního plánování. Mění se postupně, dřívější změny se označovaly jako aktualizace (například Aktualizace č. 4) a po změně se vydává úplné znění. Novela stavebního zákona, kterou prezident podepsal v září 2026, svěřuje od 1. 1. 2027 pořizování zásad kraji v samostatné působnosti; dosud je pořizuje krajský úřad v přenesené působnosti.

Časté otázky

Mohou ZÚR ovlivnit stavbu na mém pozemku?

Ano. Zásady o povolení stavby samy nerozhodují, ale jsou závazné pro územní plán i pro rozhodování v území. Koridor pro silnici nebo trať v ZÚR tak může omezit stavby v pásu, kudy má vést, i když ho územní plán obce ještě nepřevzal.