Analýza lokality
Analýza lokality nemovitosti
Co se kupující dozví o místě na webu nemovitosti od nmvt a co najde makléř v Prověrce lokality. Veřejně dostupná data o konkrétní adrese dohledáme, analyzujeme a srozumitelně podáme. Na web dáváme jen příznivé a neutrální údaje, rizika patří makléři.
Jak analýza vzniká
- 1
Adresa a podklady
Z podkladů makléře vezmeme adresu, u domů a pozemků i parcelní čísla. Údaje z podkladů neměníme ani nedopočítáváme - když nesedí s registry, upozorníme na to.
- 2
Data k adrese
Pro konkrétní adresu stáhneme data z veřejných registrů a map - katastr, statistika, jízdní řády, územní plán a další. U každého údaje je datum, ke kterému platí.
- 3
Třídění
Příznivé a neutrální údaje jdou na web pro kupující, rizika a citlivé údaje do Prověrky pro makléře. Blok bez spolehlivých dat vynecháme.
- 4
Srozumitelně
Čísla převedeme do vět, grafů a map. Odborné pojmy vysvětluje slovník a zdroje jsou v okně „Zdroje dat“ v patičce webu.
Bloky na webu nemovitosti
Každý blok se zobrazí jen tehdy, když jsou pro adresu spolehlivá data a údaje jsou příznivé nebo neutrální. Ukázky jsou z webu bytu v Ivanovicích na Hané, sítě a přípojky z pilotního webu rodinného domu.
Okolí pěšky a dojezdy autem
Basic i PremiumCo je v docházkové vzdálenosti a jak daleko je to autem do města.
Co ukazuje
- Obchod, škola, školka, lékař, lékárna a hřiště s časem chůze z domu
- Mapa okolí a pás „Všechno v dosahu“
- Dojezdy autem do 3-5 cílů - okresní a krajské město, nemocnice, dálnice
- Názvy míst vedou rovnou do Google Maps
Zdroje: OpenStreetMap, MŠMT (rejstřík škol), ÚZIS (poskytovatelé zdravotních služeb), ČÚZK (RÚIAN), trasy OSRM nad OpenStreetMap
Doprava a ranní spoje
PremiumJak se odsud ráno dostat do práce a do školy bez auta.
Co ukazuje
- Nejbližší zastávka a nádraží s časem chůze
- Skutečné ranní odjezdy do města a jak dlouho cesta trvá
- Spoje zpět odpoledne a počet spojů za den
Zdroje: Jízdní řády GTFS integrovaných dopravních systémů a celostátní informační systém o jízdních řádech (CIS JŘ)
Internet, signál 4G/5G a hluk
PremiumPro práci z domova a klidné bydlení.
Co ukazuje
- Pevné připojení na adrese - typ (optika, xDSL, bezdrátové) a nejvyšší rychlost
- Pokrytí 4G a 5G u všech operátorů
- Hlučnost okolí podle strategických hlukových map
Zdroje: ČTÚ - VPortal (pevný internet a pokrytí signálem, se souhlasem ČTÚ), Ministerstvo zdravotnictví - strategické hlukové mapy 2022
Kdo tu bydlí
PremiumJaká je obec - mladá, rostoucí, rodinná?
Co ukazuje
- Počet obyvatel a jeho vývoj za 10 let
- Věková skladba a průměrný věk
- Podíl rodin s dětmi a vzdělání v obci
- Saldo stěhování - kolik lidí se přistěhovalo a odstěhovalo
Zdroje: ČSÚ - demografické údaje obcí a výsledky sčítání
Slunce, stíny a podnebí
PremiumKolik slunce dostanou okna a jak se v okolí pohybují stíny.
Co ukazuje
- Hodiny přímého slunce v oknech v létě, na jaře a v zimě - se stíněním okolními domy, stromy a terénem
- Stíny domů a stromů v okolí hodinu po hodině s posuvníkem
- Teploty, srážky a slunečné dny v roce podle klimatických normálů
Zdroje: ČÚZK - digitální modely povrchu a reliéfu (DMP 1G, DMP OK, DMR 5G), RÚIAN (půdorys domu); ČHMÚ - klimatické normály 1991-2020
Jak se okolí měnilo
PremiumPříběh místa, který kupující jinde nenajde.
Co ukazuje
- Letecké snímky okolí po letech s posuvníkem
- Historická mapa z doby kolem roku 1840
- Krátký příběh místa - co tu bylo a jak rostlo
Zdroje: ČÚZK - archivní a aktuální ortofoto; CENIA - II. vojenské mapování
Pozemek, plán a okolí
PremiumCo se smí stavět kolem, jak přesné jsou hranice a kolik se tu prodává.
Co ukazuje
- Přesně zaměřené hranice pozemku podle kvality katastrální mapy
- Co dovoluje územní plán na pozemku i v sousedství - plochy, výšková regulace, rozvojové plochy
- Co se pěstuje na polích kolem
- Kolik se v okolí prodává - počet převodů zapsaných v katastru, bez cen a jmen
- U domů a pozemků kvalita půdy - BPEJ, třída ochrany a úřední cena
- Procházka ulicí v panoramatu Mapy.com
Zdroje: ČÚZK (katastrální mapa, RÚIAN, BPEJ), územní plán obce, LPIS (Ministerstvo zemědělství), VÚMOP, vyhláška č. 441/2013 Sb., Mapy.com Panorama (jen odkaz)
Rodina a práce
PremiumArgumenty, které rodiny s dětmi zajímají nejvíc.
Co ukazuje
- Spádová základní a mateřská škola s časem chůze
- Dětské skupiny, kroužky, umělecká škola a knihovna
- Práce v dojezdu do 20 a 30 minut autem - volná místa, nabízená mzda, obory a velcí zaměstnavatelé
Zdroje: MŠMT - rejstřík škol, vyhlášky obce o školských obvodech, MPSV - evidence dětských skupin a volná pracovní místa, ČSÚ - registr ekonomických subjektů, Národní knihovna
Kam o víkendu
PremiumZeleň, voda a výlety v dosahu.
Co ukazuje
- Parky, lesy a podíl zeleně v okolí
- Koupání s kvalitou vody z poslední sezóny
- Tipy na výlety s dojezdem a fotkou
Zdroje: Copernicus (pokryvnost stromy), OpenStreetMap, Ministerstvo zdravotnictví a EEA (koupací vody), Wikidata, Wikimedia Commons
Život ve městě a obci
PremiumPravidla, poplatky a jak obec hospodaří.
Co ukazuje
- Co stanoví obecní vyhlášky - poplatek za odpad a ze psa, noční klid a další pravidla
- Hospodaření a investice obce za posledních 5 let
- Nabíjecí stanice pro elektroauta
Zdroje: Sbírka právních předpisů územních samosprávných celků, Monitor státní pokladny (MF), registr dotací, MPO - evidence dobíjecích stanic
- hermanice36.nmvt.cz/#site
Sítě a přípojky
PremiumNa co je nemovitost napojená a které sítě jsou v dosahu - doložené u správců sítí.
Co ukazuje
- Elektřina, voda, kanalizace, plyn, internet a vytápění na přehledných kartách s orientačním schématem přípojek (schéma, ne zaměření)
- Správce sítí sami požádáme o sdělení o existenci sítí - karta pak nese štítek „Podle správce sítě“, třeba u vzdušné přípojky nízkého napětí. Jinak nejsilnější další zdroj, třeba „Podle RÚIAN“ nebo „Podle ČTÚ“, a u údajů jen z inzerátu „Podle podkladů k prodeji“
- Voda a kanalizace podle provozovatele i s cenou vodného a stočného, internet s rychlostí podle správce sítě a počtem poskytovatelů na adrese
- Fotovoltaika a vyšší příkon - co pro lokalitu ukazuje mapa distributora (s datem stavu) a kdy stačí výrobnu jen oznámit
- Plánované stavby v okolí z úřední desky a webu obce, třeba nové chodníky nebo oprava silnice
Příklad z pilotního domu v Českých Heřmanicích: elektřina „vzdušná přípojka NN“ podle ČEZ Distribuce, internet „přípojka CETIN do domu“ až 50 Mb/s podle CETIN a modernizace průtahu silnice II/317 v letech 2027-2028 podle obce. Trasy sítí ani výřezy map správců na veřejném webu nikdy neukazujeme. Údaje správců podáváme, jak je uvedli, a nenahrazují jejich vyjádření pro stavbu.
Zdroje: Podklady makléře, správci sítí (sdělení o existenci sítí, dostupnost internetu, mapa kapacit pro výrobny), provozovatel vodovodu a kanalizace, ČÚZK (RÚIAN), ERÚ (licence distributorů), ČTÚ (internet na adrese), úřední deska a web obce, energetický zákon a vyhláška o připojení
Premium
Prověrka lokality pro makléře
Neveřejná stránka za heslem a PDF (Premium). Makléř v ní najde i to, co na web nepatří - aby rizika znal dřív než kupující a měl k nim odpovědi.
Souhrn a na co se připravit
Přehled okruhů s barevným stavem, otázky, které kupující nejspíš položí, a argumenty pro kupující.
Povodně
Stanovená záplavová území Q5 až Q500 a aktivní zóny porovnané s obrysem domu, mapa scénářů a řez terénem.
Radon a sesuvy
Radonový index podloží, náchylnost k sesuvům a registr svahových nestabilit.
Ekologický radar
Kontaminovaná místa, provozovny z registru znečišťování, skládky, bioplynové stanice, dobývací prostory a poddolovaná území v okolí.
Dům v katastru a výměry
Parcely, druh pozemku a výměry z listu vlastnictví porovnané s katastrem a s inzerátem.
Katastr a okolí
Typ vlastníka sousedních pozemků a příjezdové cesty, věcná břemena, kvalita hranic, nesoulady, převody a změny parcel v okolí - bez cen a jmen.
Celý územní plán
I nepříznivé plochy v okolí, veřejně prospěšné stavby a územní rezervy.
Sítě - dokumenty správců a registry
Celá sdělení správců sítí s výkresy a platností, časová osa žádostí a porovnání podkladů makléře, registrů a správců. K tomu správci v území podle SEMAFORu, internet v okolí s naměřenými rychlostmi a tvrdost pitné vody od provozovatele.
Investiční pohled u bytů
Orientační nájemné podle cenové mapy a hrubý výnos z pronájmu.
Odkazy a katastrální pracoviště
Nahlížení do katastru, kontakt na příslušné katastrální pracoviště a služba sledování změn.
Odkud jsou data
Jen veřejně dostupné zdroje úřadů, institucí a otevřených dat. Na webu je seznam v okně „Zdroje dat“ v patičce, v Prověrce u každého okruhu.
- ČÚZK
- katastr, RÚIAN, ortofoto, výškopis, BPEJ, Portál DMVS
- ČSÚ
- obyvatelé, ekonomické subjekty
- ČTÚ
- internet na adrese, pokrytí signálem, naměřené rychlosti NetTest
- ČHMÚ
- klimatické normály
- MŠMT a MPSV
- školy, dětské skupiny, volná místa
- Ministerstvo zdravotnictví
- hlukové mapy, koupací vody
- VÚV TGM
- záplavová území
- MŽP a CENIA
- kontaminovaná místa, registr znečišťování, historické mapy
- Ministerstvo zemědělství a VÚMOP
- LPIS, charakteristiky BPEJ
- Obce a pořizovatelé
- územní plány, obecně závazné vyhlášky, plánované stavby, vodné a stočné
- Ministerstvo financí
- hospodaření obcí, cenová mapa nájemného
- ERÚ a MPO
- distributoři energií, dobíjecí stanice
- Správci sítí a vodárny
- sdělení o existenci sítí, dostupnost internetu, mapy kapacit pro výrobny, tvrdost vody
- Jízdní řády
- GTFS integrovaných systémů, CIS JŘ
- Otevřená data
- OpenStreetMap, Copernicus, Wikidata, Wikimedia Commons
Pravidla, kterých se držíme
- Na web jen příznivé a neutrální údaje. Rizika a citlivé informace jsou v Prověrce pro makléře.
- Údaje z podkladů makléře neměníme ani nedopočítáváme. Nesoulady s registry řekneme nahlas.
- Ceny převodů ani jména vlastníků nikdy neuvádíme - jen počty a typ vlastníka.
- U každého údaje je zdroj a datum, ke kterému platí. Blok bez spolehlivých dat vynecháme.
- Analýza je informativní - nejde o znalecký posudek ani právní radu. Závazné jsou úřední zdroje, například list vlastnictví.
Časté dotazy k analýze lokality
Jak dlouho analýza lokality trvá?
Je součástí webu nemovitosti. Premium s úplnou analýzou a Prověrkou dodáme expres do 48 hodin od kompletních podkladů, Basic s okolím a dojezdy do 5 pracovních dnů. U sítí a přípojek záleží na správcích sítí: vyjádření obvykle pošlou během minut až hodin, ze zákona na něj ale mají až 30 dní.
Funguje i pro byt?
Ano. U bytu je navíc investiční pohled v Prověrce, kvalitu půdy dáváme hlavně u domů a pozemků.
Odkud víte, na co je dům napojený?
Z podkladů makléře, z registru adres RÚIAN a ze sdělení správců sítí, o která požádáme sami - makléř nic nedohledává ani nevyplňuje. U každé karty je, odkud údaj je. Údaje správců nenahrazují jejich vyjádření pro stavbu.
Uvidí kupující i rizika?
Na web dáváme jen příznivé a neutrální údaje. Rizika, jako je záplavové území nebo radon, má makléř v Prověrce - může s nimi pracovat a kupujícím je sdělit podle své informační povinnosti.
Proč na webu nějaký blok chybí?
Když pro adresu nejsou spolehlivá data, nebo je údaj nepříznivý, blok na web nedáme. Nepříznivé údaje najdete v Prověrce.
Je to znalecký posudek?
Ne. Analýza lokality přehledně podává veřejně dostupná data o místě. Cenu nemovitosti neurčuje a nenahrazuje list vlastnictví ani další úřední podklady.
Chcete analýzu lokality u své nemovitosti?
Pošlete podklady a dostanete web nemovitosti s analýzou lokality a v Premiu i Prověrku pro makléře.