Zastavěné území

Zastavěné území je podle § 12 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. území vymezené územním plánem nebo samostatným postupem, tzv. vymezením zastavěného území. V praxi jde o zastavěnou část obce včetně proluk a veřejných prostranství. Nejde o druh pozemku v katastru, jako je zastavěná plocha a nádvoří, ani o zastavitelnou plochu, kterou územní plán teprve určuje k zastavění.

Novela stavebního zákona, kterou prezident podepsal v září 2026 a která zatím není vyhlášená ve Sbírce zákonů, má od 1. 1. 2027 nahradit zastavěné území pojmem „zastavitelné území“, který zahrne zastavitelné a nestavební plochy vymezené územním plánem.

Co do něj patří

Hranice zastavěného území vede po hranicích parcel. Podle § 116 se do něj vždy zahrnou:

• zastavěné stavební pozemky, tedy stavební parcely a s nimi související pozemky, zpravidla pod společným oplocením,
• stavební proluky a další oplocené proluky mezi zastavěnými pozemky,
• veřejná prostranství,
• komunikace s vjezdy na pozemky zastavěného území,
• další pozemky obklopené zastavěným územím, kromě vinic a chmelnic.

Vychází se z posledního účinného územního plánu. Nemá-li obec územní plán, je podkladem tzv. intravilán, tedy zastavěná část obce k 1. září 1966 podle map evidence nemovitostí, ze kterého se vyjmou vinice, chmelnice, lesní pozemky a zemědělské pozemky na jeho okraji, které netvoří proluku.

Kdo ho vymezuje

Územní plán vždy vymezí zastavěné území a uvede datum, ke kterému je vymezeno (§ 80). Pro obec bez územního plánu vydává vymezení zastavěného území úřad územního plánování formou opatření obecné povahy. V takovém vymezení se vyznačí i pozemky, které jsou do vydání územního plánu nezastavitelné.

Co z toho plyne pro kupujícího

Zastavěné území samo neznamená, že na pozemku půjde stavět. V obci s územním plánem rozhoduje plocha s rozdílným způsobem využití a její podmínky. Vše, co neleží v zastavěném území ani v zastavitelné ploše, je nezastavěné území, kde zákon připouští jen vybrané stavby a bydlení mezi nimi není. Hranice je proto důležitá hlavně u zahrad a pozemků na okraji obce.

Časté otázky

Když stojí pozemek v intravilánu, je stavební?

Ne automaticky. Intravilán je jen podklad pro vymezení zastavěného území u obcí bez územního plánu. V obci s územním plánem platí hranice zastavěného území a plochy podle plánu.

Kde hranici najdu?

Ve výkresu základního členění území a v hlavním výkresu územního plánu, případně ve výkresu samostatného vymezení zastavěného území.