Nezastavěné území

Nezastavěné území je podle § 12 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. území, které není zahrnuto do zastavěného území ani do zastavitelné plochy. Jde tedy o krajinu mimo souvislou zástavbu, kde územní plán vymezuje například plochy zemědělské, lesní, přírodní nebo vodní. Územní plánování má nezastavěné území chránit (§ 38 stavebního zákona).

Novela stavebního zákona, kterou prezident podepsal v září 2026 a která zatím není vyhlášená ve Sbírce zákonů, má od 1. 1. 2027 nahradit tento pojem „nezastavitelným územím“, tedy územím nezahrnutým do nového „zastavitelného území“.

Co se v něm smí povolit

Stavební zákon v § 122 vyjmenovává záměry, které lze v nezastavěném území v souladu s jeho charakterem povolit, mimo jiné:

• veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace,
• stavby pro vodní hospodářství,
• stavby pro zemědělství a lesnictví,
• stavby pro ochranu přírody a krajiny a pro snižování nebezpečí přírodních katastrof,
• zlepšení podmínek pro rekreaci a cestovní ruch, například cyklistické stezky, hygienická zařízení nebo informační centra.

U těchto staveb není přípustná doplňková funkce bydlení ani pobytové rekreace. Územní plán může některé z nich z důvodu veřejného zájmu výslovně vyloučit.

Co z toho plyne pro kupujícího

Louka nebo pole v nezastavěném území není stavební pozemek. Rodinný dům ani chatu na něm povolit nelze; bylo by nutné nejdřív změnit územní plán a vymezit zastavitelnou plochu. Stavba pro zemědělství, třeba seník, přípustná být může, ale nesmí sloužit k bydlení. U zemědělské půdy navíc platí pravidla zemědělského půdního fondu.

Na co si dát pozor

• Druh pozemku v katastru neříká, zda pozemek leží v zastavěném, nebo nezastavěném území; rozhoduje územní plán, případně samostatné vymezení zastavěného území.
• Územní plán může v nezastavěném území vymezit plochy změn v krajině, například pro zalesnění, ale ne pro zástavbu.
• Co přesně je v konkrétní ploše přípustné, určuje textová část územního plánu a posuzuje stavební úřad.