Daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Příjem fyzické osoby z prodeje nemovitosti je podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zdanitelným příjmem, pokud se na něj nevztahuje osvobození podle § 4. Kdo nemovitost neměl v obchodním majetku, daní ho jako ostatní příjem podle § 10. Daň se týká prodávajícího. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dříve platil kupující, byla zrušena s účinností od 26. 9. 2020.

Kdy je prodej osvobozen

• bydlení: prodej rodinného domu nebo bytu (jednotky bez jiného nebytového prostoru než garáže, sklepa či komory) se souvisejícím pozemkem, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem
• časový test: mezi nabytím vlastnického práva a prodejem uplynulo víc než 10 let; u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 stačí 5 let
• bytová potřeba: když podmínku bydliště nebo časového testu nesplní, je příjem osvobozen, pokud ho použije na vlastní bytovou potřebu (například koupi nebo výstavbu bydlení či splacení hypotéky na ně)

Desetiletý test platí od 1. 1. 2021, kdy ho zavedl zákon č. 386/2020 Sb. spolu se zrušením daně z nabytí. U nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se lhůta zkracuje o dobu, kdy ji vlastnil zůstavitel.

Na co si dát pozor

Časový test neplatí, pokud nemovitost je nebo v posledních 10 letech byla v obchodním majetku; u osvobození bydlením je to 2 roky od vyřazení z obchodního majetku. Zákon z osvobození výslovně vylučuje i budoucí prodej uskutečněný před uplynutím lhůty, i když kupní smlouva bude uzavřena až po ní - u smlouvy o smlouvě budoucí je proto vhodné načasování probrat s daňovým poradcem.

Prostředky na bytovou potřebu je třeba použít nejpozději do konce roku následujícího po roce prodeje a jejich získání oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání. Jinak se příjem zdaní v následujícím roce. Osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč je nutné finančnímu úřadu oznámit, pokud si ho úřad nemůže zjistit z veřejných evidencí; za neoznámení hrozí pokuta.

Jak se neosvobozený příjem daní

Základem daně je příjem snížený o prokazatelné výdaje, typicky o pořizovací cenu nebo provizi realitnímu zprostředkovateli. Ztráta se nezohledňuje. Sazba je 15 %, z části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 %. Příjem se uvádí v přiznání k dani z příjmů za rok, kdy plynul.

Nezaměňovat s každoroční daní z nemovitých věcí, kterou platí vlastník obci. Datum nabytí, ze kterého časový test vychází, je obvykle patrné z nabývacího titulu a listu vlastnictví.