Kupní smlouva

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje kupujícímu nemovitost odevzdat a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo a kupující se zavazuje ji převzít a zaplatit kupní cenu (§ 2079 občanského zákoníku). U nemovitostí musí mít smlouva písemnou formu a projevy obou stran musí být na téže listině (§ 560 a 561). Kupní smlouvě může předcházet rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí.

Kdy se kupující stane vlastníkem

Vlastnické právo nepřechází podpisem, ale až zápisem do katastru nemovitostí, tedy vkladem (§ 1105). Účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu. Nejpozději následující pracovní den úřad u nemovitosti vyznačí, že jsou práva dotčena změnou (Plomba), a vklad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o návrhu vlastníkovi. Pokud podpisy na smlouvě nemají úřední ověření (legalizaci), musí navrhovatel jejich pravost prokázat (§ 7 katastrálního zákona). Kupní cena ze smlouvy se pak v katastru eviduje jako cenový údaj.

Úschova a obsah smlouvy

Mezi podpisem a zápisem obvykle uplyne několik týdnů, proto se kupní cena často skládá do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a prodávajícímu se uvolní až po zápisu. Makléř smí zprostředkovat jen úschovu u banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora; sám ji smí poskytnout jen na písemnou žádost klienta a za zákonných podmínek (§ 4 zákona č. 39/2020 Sb.). Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být na stejné listině jako kupní smlouva. Ve smlouvě se vyplatí ošetřit:

• stav nemovitosti a známé vady
• termín a způsob předání
• výmaz zástavních práv z kupní ceny
• postup pro případ, že katastr vklad zamítne

Vady a výměra

Skrytou vadu stavby musí kupující prodávajícímu vytknout do pěti let od nabytí, jinak mu soud na námitku prodávajícího právo z vadného plnění nepřizná; neplatí to, pokud prodávající o vadě věděl nebo musel vědět (§ 2129). Je-li kupujícím spotřebitel a vada se projeví do dvou let od převzetí, má se od roku 2023 za to, že nemovitost byla vadná už při převzetí. Nemá-li pozemek výměru určenou ve smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.