Smlouva o smlouvě budoucí

Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje, že po vyzvání uzavře budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785 občanského zákoníku). U nemovitostí jde nejčastěji o smlouvu o smlouvě budoucí kupní: strany se domluví na koupi teď, ale samotnou kupní smlouvu podepíší až později.

Kdy se používá

Hodí se tam, kde koupi ještě něco brání, například: stavba není dokončená nebo zkolaudovaná, pozemek se teprve dělí geometrickým plánem, v bytovém domě ještě nevznikly jednotky, nebo kupující čeká na hypotéku. Smlouva by měla popsat nemovitost, cenu a hlavní podmínky budoucí kupní smlouvy a určit, kdo a do kdy může vyzvat k jejímu uzavření.

Jak to funguje podle zákona

• k uzavření budoucí smlouvy se vyzývá v ujednané lhůtě; když lhůta ujednána není, do jednoho roku
• vyzvaná strana musí smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu
• když ji neuzavře, může oprávněná strana navrhnout, aby obsah smlouvy určil soud (nebo osoba určená ve smlouvě)
• když oprávněná strana nevyzve včas, povinnost zaniká
• povinnost zaniká i tehdy, když se okolnosti změní natolik, že po zavázané straně nelze rozumně chtít, aby smlouvu uzavřela

Na co si dát pozor

Kupní smlouva k nemovitosti musí mít písemnou formu. U smlouvy o smlouvě budoucí ji zákon výslovně nepožaduje a Nejvyšší soud ji za povinnou nepovažuje, kvůli důkazu a jistotě se ale v praxi uzavírá písemně. Smlouva o smlouvě budoucí sama vlastnictví nepřevádí a zapisuje se do katastru až kupní smlouva vkladem.

Zálohy placené před uzavřením kupní smlouvy je dobré chránit, například úschovou. Pokud obchod zprostředkovává makléř, nesmí spotřebiteli uložit povinnost smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít, ani prostřednictvím rezervační smlouvy. Podle odborného výkladu nesmí být ani na stejné listině jako smlouva o zprostředkování.

Časté otázky

Lze se z ní vyvázat?

Jen způsoby, které připouští smlouva nebo zákon: dohodou, uplynutím lhůty bez výzvy, odstoupením podle smlouvy nebo zánikem povinnosti kvůli podstatné změně okolností. Sjednaná smluvní pokuta nebo předkupní právo jsou samostatná ujednání a je třeba je číst zvlášť.