Obvyklá cena

Obvyklá cena je základní způsob ocenění podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Je to cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do její výše se nepromítají mimořádné okolnosti trhu (například tíseň prodávajícího nebo kupujícího), osobní vztahy mezi stranami ani zvláštní obliba. Zákon ji určuje porovnáním sjednaných cen.

Jak se určuje

Postup popisuje oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. Oceňovatel vybere nejméně tři obdobné nemovitosti s doloženými sjednanými cenami, porovná jejich parametry (lokalita, velikost, stav, Dispozice), ceny odůvodněně upraví o rozdíly a z upraveného souboru určí výsledek. Použité údaje musí být kontrolovatelné a postup z ocenění zřejmý.

• obvyklá cena: porovnání skutečně sjednaných cen
• tržní hodnota: odhad, za kolik by se nemovitost měla směnit mezi ochotným kupujícím a prodávajícím; použije se v odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu určit nelze
• cena zjištěná: výpočet podle oceňovací vyhlášky, při ocenění nemovitosti se určuje spolu s obvyklou cenou

Kde se s ní setkáte

Obvyklou cenu obvykle určuje znalecký posudek pro soud nebo úřad. Ocenění zástavy u hypotéky musí podle zákona o spotřebitelském úvěru vycházet z obvyklé ceny nebo tržní hodnoty. Při prodeji přes makléře je součástí realitního zprostředkování zpravidla návrh nabídkové ceny, často už na náběrové schůzce; ten ale obvyklou cenou ve smyslu zákona není.

Na co si dát pozor

Obvyklá cena není nabídková cena z inzerátu ani cena, za kterou se konkrétní nemovitost nakonec prodá - kupní cenu si strany sjednávají volně. Zákon ji odvozuje ze sjednaných cen, proto se pro porovnání hodí skutečně zaplacené ceny, například cenové údaje z katastru, a ne ceny z inzerátů. Ani cenový údaj ale nemusí odpovídat obvyklé ceně: smlouva může zahrnovat více parcel nebo vybavení, nebo mohla vzniknout mezi příbuznými. Pro nájem plní podobnou roli cenová mapa nájemného.