Osobní vlastnictví bytu

Osobní vlastnictví (OV) je hovorové označení bytu, který je v katastru nemovitostí zapsaný jako Jednotka. Podle občanského zákoníku jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a s ním neoddělitelně spojený podíl na společných částech nemovité věci (§ 1159). Jednotka je nemovitá věc: vlastník ji může prodat, darovat i zastavit a jeho vlastnické právo se zapisuje na list vlastnictví.

Co k bytu patří

Společné jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen (nebo věcné právo mít dům na cizím pozemku), části podstatné pro zachování domu včetně hlavních konstrukcí a zařízení, která slouží i ostatním vlastníkům (§ 1160). Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. k nim řadí například střechu, obvodové stěny, schodiště a výtahy, ale i balkony a lodžie přístupné jen z bytu. Ty má vlastník bytu ve výlučném užívání.

Velikost podílu na společných částech určuje prohlášení vlastníka a eviduje ji i katastr. Pokud se podíly neurčí jinak, odpovídají poměru podlahové plochy bytu k podlahové ploše všech bytů v domě (§ 1161). Podle podílu se počítají hlasy ve společenství vlastníků a obvykle i výše příspěvků na správu domu.

Starší jednotky podle zákona z roku 1994

Jednotky vymezené před rokem 2014 podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, zahrnovaly jen samotný byt. Podíl na společných částech domu k nim patřil jako samostatné spoluvlastnictví a s pozemkem pod domem se nakládalo zvlášť: mohl patřit vlastníkům bytů, ale i někomu jinému. V domech, kde takto vznikla aspoň jedna jednotka, vznikají podle dřívější úpravy i další jednotky (§ 3063 občanského zákoníku). U takového bytu je proto potřeba v katastru zkontrolovat i spoluvlastnický podíl na pozemku.

Co z toho plyne pro kupujícího

• Na listu vlastnictví jednotky zkontrolovat vlastníka, zástavní práva, věcná břemena a případnou plombu.
• Od společenství vlastníků nebo správce domu si nechat potvrdit, zda má prodávající dluhy na příspěvcích a službách. Dluhy, které kupující měl a mohl zjistit, na něj převodem přecházejí (§ 1186).
• Zjistit výši měsíčních plateb, naspořené prostředky na opravy a plánované opravy domu.
• Na rozdíl od družstevního bytu lze byt v osobním vlastnictví zastavit, takže může sloužit jako zajištění hypotéky.