Úschova kupní ceny

Úschova kupní ceny je způsob, jak při prodeji nemovitosti zajistit obě strany. Kupující složí peníze na zvláštní účet uschovatele - advokáta, notáře nebo banky - a ten je vyplatí prodávajícímu až po splnění sjednaných podmínek. Pokud se převod nepovede, vrátí je kupujícímu. Úschova překlenuje dobu mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem do katastru, protože vlastnictví přechází až vkladem.

Kdo může úschovu dělat

• advokátní úschova podle zákona o advokacii: písemná smlouva, zvláštní účet označený „advokátní úschova“ jen pro jednu úschovu, peníze jen bezhotovostně, záznam v elektronické knize úschov České advokátní komory
• notářská úschova podle notářského řádu: protokol s podmínkami vydání, samostatný notářský účet, předání peněz jen na účet
• úschova u banky (vázaný účet) podle smlouvy s bankou

Realitní zprostředkovatel podle zákona č. 39/2020 Sb. nesmí úschovu sám nabízet a zprostředkovat ji smí jen u banky, notáře, advokáta, případně v souvislosti s exekučním nebo soudním řízením u soudního exekutora. Sám ji může poskytnout jen na písemnou žádost zájemce a za přísných podmínek: písemná smlouva, samostatný účet úschovy pro každého uschovatele a jen bezhotovostní převody.

Na co si dát pozor

Rozhodující jsou podmínky výplaty. Obvykle se peníze uvolní, až list vlastnictví ukazuje kupujícího jako vlastníka a na nemovitosti nevázne nic, co strany nesjednaly - například nové zástavní právo nebo Plomba jiného řízení. Smlouva by měla řešit i to, kdy a komu se peníze vrátí, když katastr vklad zamítne, a jak se vyplatí hypotéka kupujícího nebo stávající zástava prodávajícího.

U advokátní úschovy dostane klient před složením peněz potvrzení banky o vedení účtu úschovy a potvrzení z elektronické knihy úschov; bez nich je rozumné peníze neposílat a obrátit se na advokáta nebo Českou advokátní komoru. Pro peníze převzaté do advokátní úschovy od roku 2026 vede komora Garanční fond, ze kterého lze dostat náhradu při trestné činnosti advokáta v souvislosti s úschovou - do 2 500 000 Kč, u kupní ceny za nemovitost určenou k bydlení do 5 000 000 Kč.

Časté otázky

Kdo úschovu platí?

Kdo odměnu uschovatele zaplatí, je věcí dohody stran. Odměna notáře se řídí notářským tarifem (vyhláška č. 196/2001 Sb.) a počítá se z uschovávané částky.

Musí být úschova u každého prodeje?

Ne, zákon ji nepředepisuje. Je ale běžná, protože chrání kupujícího před placením předem a prodávajícího před předáním nemovitosti bez zaplacení.