Exekuce a insolvence u nemovitosti

Exekuce a insolvence u nemovitosti znamenají, že proti vlastníkovi běží vymáhání dluhu nebo insolvenční řízení a nemovitost může posloužit k úhradě jeho dluhů. Pro kupujícího je podstatné, že vlastník pak s majetkem nesmí volně nakládat a prodej bez souhlasu exekutora nebo insolvenčního soudu může být neplatný nebo vůči věřitelům neúčinný.

Jak se to projeví na listu vlastnictví

• Poznámka k osobě vlastníka: vyrozumění o exekuci, předběžné opatření insolvenčního soudu, rozhodnutí o úpadku nebo prohlášení konkursu (§ 25 katastrálního zákona).
• Poznámka k nemovitosti: exekuční příkaz k prodeji nebo ke správě nemovitosti, nařízení výkonu rozhodnutí, podaný návrh na zřízení exekutorského zástavního práva nebo dražební vyhláška (§ 23).
• Exekutorské nebo soudcovské zástavní právo v části C, zapsané na základě exekučního příkazu (§ 73a exekučního řádu).
• Během řízení o zápisu je u nemovitosti vidět Plomba.

Poznámky jsou v části D listu vlastnictví, zástavní práva v části C. Druhy poznámek podrobně popisuje heslo poznámka v katastru.

Co to znamená pro prodej

• Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí, s výjimkami podle exekučního řádu. Právní jednání v rozporu se zákazem je neplatné, pokud neplatnost namítne exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel (§ 44a exekučního řádu).
• S písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů může povinný nemovitost sám prodat, nejméně za obvyklou cenu podle znaleckého posudku a s úhradou k rukám exekutora (§ 44a odst. 4).
• Exekutorské zástavní právo působí i vůči tomu, kdo nemovitost nabyl po zápisu poznámky o podaném návrhu na jeho zřízení (§ 73a odst. 2).
• Od zahájení insolvenčního řízení se dlužník musí zdržet podstatného nakládání s majetkem a úkony v rozporu s tím jsou vůči věřitelům neúčinné (§ 111 insolvenčního zákona). Po prohlášení konkursu nakládá s majetkem insolvenční správce (§ 246).

Kde to ještě zjistit

Katastr ukáže jen to, co mu soud, exekutor nebo insolvenční správce oznámil. Insolvenční řízení jsou ve veřejném insolvenčním rejstříku (ISIR) Ministerstva spravedlnosti, do kterého může nahlížet každý (§ 419 insolvenčního zákona). Exekuce eviduje Exekutorská komora v centrální evidenci exekucí, ze které se údaje poskytují za úplatu (§ 125 exekučního řádu). Obě evidence se prohledávají podle osoby, ne podle nemovitosti.

Časté otázky

Dá se koupit nemovitost, na kterou míří exekuce?

Ano, ale ne jen dohodou s vlastníkem. Prodávající může u exekutora složit vymáhanou částku s náklady a exekutor pak zákaz nakládat s majetkem zruší (§ 44a odst. 2), nebo prodej předem písemně schválí exekutor, oprávněný a přihlášení věřitelé (§ 44a odst. 4). Jinou cestou je koupě v dražbě.

Jak se chránit, když se exekuce objeví až po podpisu?

Výpis z listu vlastnictví, ISIR a centrální evidenci exekucí se vyplatí zkontrolovat těsně před podpisem a kupní cenu skládat do úschovy, která se uvolní až po zápisu kupujícího do katastru. Postup v konkrétním případě posoudí advokát.