Skryté vady nemovitosti

Skrytá vada nemovitosti je vada, kterou nemovitost měla už při převzetí, ale kupující ji nemohl s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při uzavření smlouvy ani při prohlídce. Typicky jde o vlhkost zakrytou novou omítkou, poškozené rozvody ve zdech nebo vadné základy. Za vadné plnění odpovídá prodávající podle občanského zákoníku, i když o vadě sám nevěděl.

Co se za skrytou vadu nepovažuje

• Vada, kterou kupující musel s obvyklou pozorností poznat už při uzavření smlouvy: z té práva nemá, ledaže ho prodávající výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel (§ 2103 občanského zákoníku).
• Vada, kterou lze zjistit z veřejného seznamu, například z listu vlastnictví: jde k tíži kupujícího se stejnými výjimkami (§ 1917).
• Vedle vad stavby existují i právní vady, kdy k nemovitosti uplatňuje právo třetí osoba, o kterém kupující nevěděl ani vědět nemusel (§ 1920).

Lhůty

• Vadu je třeba prodávajícímu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující při dostatečné péči mohl zjistit (§ 2112).
• Skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem musí kupující vytknout nejpozději do pěti let od nabytí. Jinak mu soud na námitku prodávajícího právo z vadného plnění nepřizná; to neplatí, pokud prodávající o vadě věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2).
• Je-li kupujícím spotřebitel a vada se projeví do dvou let od převzetí, má se za to, že nemovitost byla vadná už při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje (§ 2129 odst. 3).

Co může kupující žádat

Podle toho, zda je vada podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit (§ 2106 a 2107). Výši slevy obvykle pomůže vyčíslit znalecký posudek. Právo z vadného plnění nevylučuje náhradu škody (§ 1925).

Proč prověřit předem

Co je zapsané v katastru nebo patrné při prohlídce, se po koupi jako vada uplatnit obvykle nedá. Před podpisem proto pomůže výpis z listu vlastnictví, revizní zprávy, PENB, prohlídka se stavebním technikem a v kupní smlouvě popis stavu nemovitosti a vad, o kterých strany vědí.

Časté otázky

Platí ve smlouvě doložka „jak stojí a leží“?

K projevu, kterým prodávající předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží; kupující se ale může svých práv předem vzdát písemně (§ 1916 odst. 2). Ve smlouvě podnikatele, například developera, se spotřebitelem je ujednání, které práva z vadného plnění vylučuje nebo omezuje, vždy zneužívající (§ 1814). Jak doložka působí v konkrétní smlouvě, posoudí advokát.

Odkdy běží pětiletá lhůta?

Od nabytí. U nemovitosti zapsané v katastru nabývá kupující vlastnické právo vkladem s účinky ke dni, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu.