Právo stavby

Právo stavby je podle § 1240 občanského zákoníku věcné právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem cizího pozemku stavbu, ať už stojí, nebo teprve vznikne. Je to výjimka ze zásady, že stavba je součástí pozemku. Právo stavby je samo nemovitou věcí a stavba, která mu odpovídá, je jeho součástí (§ 1242). V katastru se eviduje jako samostatná nemovitost s vlastním listem vlastnictví (§ 3 katastrálního zákona, § 12 vyhlášky č. 357/2013 Sb.).

Jak vzniká a jak dlouho trvá

• Vzniká smlouvou, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci; právo zřízené smlouvou vzniká až zápisem do katastru (§ 1243), a to vkladem.
• Je vždy dočasné, nejvýše na 99 let; poslední den trvání musí být patrný z katastru. Vydržené právo stavby trvá 40 let (§ 1244).
• Může být bezúplatné, za jednorázovou úplatu nebo za opakovaný stavební plat (§ 1247).
• Pozemek zatížený zástavním právem lze zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele (§ 1241).

Co z toho plyne pro kupujícího

Kdo kupuje dům na právu stavby, kupuje právo stavby včetně stavby, ne pozemek. Ke stavbě má stejná práva jako vlastník (§ 1250). Právo stavby lze převést, zdědit i zatížit, například zástavním právem (§ 1252 a 1253). Stavebník má ze zákona předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku k právu stavby, pokud se strany nedohodly jinak a nezapsaly to do katastru (§ 1254).

Když právo stavby uplyne, připadne stavba vlastníkovi pozemku. Pokud není dohodnuto jinak, dá vlastník pozemku stavebníkovi náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku (§ 1255). Zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby pak postihují tuto náhradu (§ 1256).

Příklad

Ilustrativně: na LV je u práva stavby uveden poslední den trvání 31. 12. 2070. Při koupi v roce 2026 tak zbývá zhruba 44 let. Zbývající doba a sjednaná pravidla pro konec práva stavby ovlivňují hodnotu, proto je dobré je znát dřív, než se jedná o ceně.

Časté otázky

Kde zjistím, že dům stojí na právu stavby?

Na výpisu z listu vlastnictví, kde je právo stavby uvedené jako nemovitost s označením pozemku, ke kterému je zřízeno, s účelem (je-li uveden) a s posledním dnem trvání. Vyhledat ho lze i v aplikaci Nahlížení do KN.

Lze právo stavby prodloužit?

Ano, se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby (§ 1245). Celková doba ale nesmí překročit zákonný limit 99 let.