Stavba mimo katastr, nepovolená stavba a dodatečné povolení

Na pozemku může stát stavba, kterou katastrální mapa nezobrazuje: přístavba, garáž, dílna nebo zahradní dům. Je dobré rozlišit dva případy. Stavba může být řádně povolená a vlastník ji jen nenechal zapsat do katastru. Nebo byla postavena bez povolení či v rozporu s ním; pak k zápisu obvykle chybí doklad o způsobu užívání, který katastr vyžaduje, a stavbu je nejdřív potřeba vyřešit se stavebním úřadem.

Co se do katastru zapisuje

• Katastr obsahuje údaje o budovách s číslem popisným nebo evidenčním a o dalších budovách, které jsou hlavní stavbou na pozemku (§ 3 a 4 katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.). Budovou se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střechou (§ 2 písm. l)).
• Drobné stavby se do katastru nezapisují. Podle katastrálního zákona je to stavba s jedním nadzemním podlažím do 16 m² zastavěné plochy a 4,5 m výšky, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní; garáž drobnou stavbou není nikdy (§ 2 písm. m)).
• K zápisu nové budovy je potřeba doklad o způsobu užívání budovy a geometrický plán (§ 30). Změnu údajů musí vlastník katastrálnímu úřadu ohlásit do 30 dnů od jejího vzniku (§ 37 odst. 1 písm. d)); neohlášení je přestupek s pokutou (§ 57).

Pozor, stavební zákon má vlastní a širší pojem drobné stavby (například za stanovených podmínek stavba do 40 m² na pozemku rodinného domu). Ten rozhoduje o tom, zda stavba potřebuje povolení, ne o zápisu do katastru.

Nepovolená stavba a dodatečné povolení

Stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním stavební úřad nařídí odstranit (§ 250 odst. 1 písm. b) stavebního zákona č. 283/2021 Sb.). Povinným je stavebník nebo vlastník stavby, po koupi tedy i nový vlastník. Stavbu ale lze dodatečně povolit, lidově „legalizovat“ (§ 254 až 256):

• Žádost se podává nejpozději do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby; o této možnosti stavební úřad poučí. Žádost podaná dřív platí, jako by byla podána při zahájení řízení. Po zamítnutí ji nelze podat znovu.
• Žádost má stejné náležitosti jako žádost o povolení stavby a stavba musí splnit stejné podmínky, mimo jiné soulad s územním plánem (§ 193).
• Stavba nesmí potřebovat výjimku ze zákazů podle jiného předpisu ani výjimku z požadavků na výstavbu. Výjimku jen z požadavků na umisťování staveb nahradí souhlas dotčených sousedů. Případnou pokutu za stavbu bez povolení je třeba včas zaplatit.
• U dokončené stavby může stavební úřad spolu s dodatečným povolením vydat i kolaudační rozhodnutí.

Stavbu, která povolení nepotřebuje, ale byla provedena v rozporu s předpisy, stavební úřad nenařídí odstranit, pokud ji vlastník uvede do souladu s předpisy (§ 254 odst. 3). V září 2026 byla podepsána rozsáhlá novela stavebního zákona, jejíž hlavní část má platit od 1. 1. 2027, postupy se proto mohou dále měnit.

Proč to řeší banka a pojišťovna

Stavba zřízená na pozemku je jeho součástí (§ 506 občanského zákoníku), takže při prodeji přechází s pozemkem, i když v katastru chybí. U hypotéky ale banka zastavuje a oceňuje nemovitost podle katastru a dokladů: nezapsaná nebo nepovolená stavba může snížit zástavní hodnotu nebo zdržet úvěr, dokud se nevyřeší. U pojištění domu se vyplatí zkontrolovat, že smlouva kryje i přístavby a vedlejší stavby, a uvést je podle skutečnosti.

Co dělat při koupi

• Porovnejte stavby na pozemku s katastrální mapou. Nesoulad, který katastrální úřad zjistil při revizi a neodstranil, ukazuje vrstva nemovitostí s nesoulady.
• Vyžádejte si od prodávajícího povolení a kolaudační doklady. Když se u povolené stavby dokumentace nedochovala, má vlastník povinnost pořídit pasport stavby (§ 245 stavebního zákona).
• Povolenou stavbu zapíše katastr na ohlášení vlastníka s geometrickým plánem od geodeta; nepovolenou je třeba nejdřív řešit se stavebním úřadem.
• Kdo zápis nebo dodatečné povolení zařídí a zaplatí, je lepší dohodnout v kupní smlouvě.

Časté otázky

Musí se do katastru zapsat zahradní domek nebo pergola?

Drobná stavba podle katastrálního zákona se nezapisuje. Pergola bez obvodových stěn obvykle není budovou ve smyslu katastrálního zákona. Zahradní domek nad 16 m² nebo vyšší než 4,5 m už drobnou stavbou podle katastru není. Zda stavba potřebovala povolení, určuje stavební zákon, ne katastr.

Stačí stavbu zapsat do katastru, aby byla v pořádku?

Ne. Zápis v katastru o povolení nerozhoduje: k zápisu nové budovy je potřeba doklad o způsobu užívání, který u nepovolené stavby chybí. O tom, zda stavba může zůstat, rozhoduje stavební úřad.